특수상황

01 · 계약·기성·추가

구두 추가공사

지시자 권한과 변경 범위를 먼저 확인합니다.

원래 계약에 없던 작업을 현장 지시로 진행한 뒤 대가가 정산되지 않는 상황입니다. 쟁점은 지시자가 변경을 결정할 권한이 있었는지, 작업 범위가 기존 도급에 포함되는지, 대가에 대한 합의가 있었는지입니다.

확인 자료

• 변경을 지시한 사람의 직함·위임과 당시 메시지·회의 기록
• 당초 견적·내역서와 실제 작업일지·사진의 범위 대조
• 추가 대가에 관한 견적 회신, 단가 합의, 기성 반영 여부

검토

추가공사 지시자의 권한, 변경 범위, 대가 합의 여부를 계약과 현장 기록으로 확인합니다. 확인된 지시·시공 내역에 따라 추가 약정과 부당이득의 성립 요건을 구분하여 청구 근거를 정리합니다.

02 · 계약·기성·추가

하자 항변

미완성과 하자, 보수비와 잔액 유보를 나눕니다.

상대방이 하자를 이유로 잔액을 지급하지 않거나 전액을 유보하는 경우입니다. 공사가 완성되었는지와 하자의 내용·보수에 필요한 비용은 다른 문제입니다.

확인 자료

• 준공·사용승인·인도 또는 실질적 사용 개시 자료
• 하자 부위 사진, 점검 기록, 보수 견적과 실제 보수 내역
• 계약상 하자담보·유보금 조항과 상대방이 유보한 금액의 근거

검토

공사 완성 여부와 하자 내용·보수비를 구분하고, 계약 조항과 하자 규모에 따라 잔금 유보 및 상계 범위를 검토합니다. 미완성 공사는 실제 시공 물량과 기성 자료를 대조하여 정산 범위를 산정합니다.

03 · 계약·기성·추가

지체상금 상계

약정 준공일, 실제 공정, 지연 원인을 맞춰 봅니다.

상대방이 공기 지연을 들어 지체상금을 계산한 뒤 공사대금과 상계하겠다고 하는 상황입니다. 약정 준공일, 실제 공정, 지연 기간과 그 원인의 귀책이 쟁점입니다.

확인 자료

• 계약상 준공일·연장 합의·공기 변경 통지
• 예정 공정표와 실제 작업일보, 기상·민원·선행공종 기록
• 지연 원인을 나눈 회의록, 발주자 지시, 도면 변경 시점

검토

공정 지연의 원인과 기간별 귀책사유를 분석하여 지체상금 산입 범위와 감액·면책 근거를 검토합니다. 상계 의사표시의 도달 여부와 양 채권의 금액을 확인하여 공사대금 잔액을 정리합니다.

04 · 계약·기성·추가

기성 미확인

신청, 검측, 물량, 반려 사유를 함께 봅니다.

기성을 신청했으나 확인·검측이 이루어지지 않거나 반려되어 지급이 멈추는 경우입니다. 신청 요건, 검측 절차, 물량 다툼, 지급 조건이 한 묶음입니다.

확인 자료

• 기성 신청서, 내역, 사진 대지, 수량 산출
• 검측 요청·입회 기록, 반려 공문과 그 사유
• 계약상 기성 지급 주기, 확인자, 유보 비율

검토

기성 신청·검측 절차와 반려 사유를 계약상 확인 의무 및 지급 기한에 대조합니다. 물량 분쟁은 실측 자료, 공정 사진, 자재 반출 기록을 교차 검토하여 시공 범위와 정산 근거를 구체화합니다.

05 · 계약·기성·추가

공사 중단·타절

중단 지시, 시공 물량, 인계와 정산을 분리합니다.

공사가 멈추거나 타절되면서 기성 정산과 잔여공사 인계가 맞지 않는 상황입니다. 중단의 근거, 그 시점의 물량, 가설재·잔재 처리, 정산 합의 여부가 쟁점입니다.

확인 자료

• 중단·타절 지시 또는 통지, 그 날짜와 발신 주체
• 중단 직전 공정 사진, 기성 내역, 반입 자재 목록
• 인계서, 잔여공사 범위, 정산 합의서 또는 그 협의 기록

검토

중단 지시의 주체와 귀책사유, 중단 시점의 시공 물량을 확인하여 기성금과 정산 항목을 구분합니다. 타절 합의 및 계약상 해제·해지 조항을 검토하고, 실제 지출과 현장 인계 내역을 정산에 반영합니다.

06 · 직불·양도·점유

유치권 포기각서

문언, 작성 경위, 대상과 상대방을 확인합니다.

대출·분양·기성 과정에서 유치권 포기각서를 작성한 뒤, 나중에 그 효력이 쟁점이 되는 경우입니다. 포기 범위가 특정 채권인지, 장래 채권인지, 누구에게 한 의사표시인지를 문언에서 확인합니다.

확인 자료

• 각서 원문, 작성일, 기명날인, 대상 부동산의 표시
• 작성 경위(대출 실행, 기성 지급, 입주)와 당시 미수 잔액
• 상대방(시행사, 신탁사, 대주, 수분양자)과 교부 기록

검토

포기각서의 문언, 작성 경위, 교부 상대방을 확인하여 대상 채권과 유치권 포기 범위를 해석합니다. 현장 점유의 적법성과 피담보채권의 내용도 함께 검토하여 유치권 행사 요건을 판단합니다.

07 · 직불·양도·점유

직불 합의 후 신탁 거절

합의 당사자와 신탁계약상 지급 조건을 맞춥니다.

발주자·원도급·하수급 사이에 직접 지급 합의를 했으나 신탁사가 지급을 거절하는 경우입니다. 합의의 당사자, 신탁계약의 자금 집행 권한, 대리권과 지급 조건이 쟁점입니다.

확인 자료

• 삼자 합의서 또는 직불 약정의 서명 주체와 날짜
• 신탁계약·자금관리약정에서 지급 절차와 신탁사의 역할
• 청구서 도달, 기성 확인, 신탁사 회신 내용

검토

직불 합의의 서명 주체와 대리권, 신탁계약상 자금 집행 조건을 대조하여 신탁사의 지급 의무를 검토합니다. 원도급사·위탁자의 계약상 채무와 지급 거절 사유를 구분하여 청구 상대방과 근거를 정리합니다.

08 · 직불·양도·점유

채권양도와 직불 충돌

통지·승낙·확정일자·도달 시점과 압류를 늘어놓습니다.

공사대금 채권을 양도한 사실과 하도급 직불 요청, 가압류·압류가 한 채권을 두고 겹치는 상황입니다. 대항요건의 선후가 핵심입니다.

확인 자료

• 양도통지의 도달 증빙, 승낙, 확정일자 유무
• 직불 요청서와 법정 사유(합의, 미지급, 지급보증 미교부 등) 해당 자료
• 가압류·압류 결정 송달 시점과 제3채무자 회신

검토

양도 통지·승낙의 도달 시점과 확정일자, 직불 사유·요청 시점, 압류 송달 순서를 정리합니다. 각 권리의 성립 및 대항요건을 대조하여 제3채무자에 대한 우선관계와 지급 범위를 검토합니다.

09 · 직불·양도·점유

부도 당일 점유

기존의 적법한 점유와 확보 시점의 증거를 가립니다.

원도급 부도 또는 어음 부도 당일에 현장을 지키거나 자재를 옮기려는 움직임이 생기는 경우입니다. 유치권은 적법한 점유가 전제입니다.

확인 자료

• 부도 이전부터의 점유·시공 자료(출입, 장비, 가설, 자재)
• 부도 당일 이후의 출입 기록, 자물쇠·펜스 변경, 인원 투입
• 계약상 현장 명도·점유 권한 조항과 발주자 통지

검토

부도 전후의 출입·시공·관리 기록을 대조하여 기존 점유의 계속 여부와 점유 개시 시점을 확인합니다. 계약상 현장 권한과 점유의 적법성, 피담보채권과 목적물의 관련성을 함께 검토합니다.

10 · 당사자·구조

세금계산서만 발행

발주·시공·검수·입금으로 계산서를 보강합니다.

세금계산서가 발행되어 있으나 계약서나 납품·시공 기록이 빈약한 경우입니다. 계산서 품목과 금액은 발주·시공·납품·검수·입금 자료와 대조하여 실제 거래 내용을 확인합니다.

확인 자료

• 발주 메일·주문서·계약서와 계산서 품목의 일치
• 실제 시공·납품·검수 사진, 인수증, 운송 전표
• 계산서 발행 후 입금, 부분 변제, 상대방의 이의 여부

검토

세금계산서의 품목·금액을 발주, 시공·납품, 검수, 입금 자료와 대조하여 실제 거래 내용을 확인합니다. 명의와 거래 주체에 관한 다툼은 계약 체결 및 이행 기록을 통해 청구 근거와 금액을 정리합니다.

11 · 당사자·구조

대여금과 공사대금 혼재

이체별 원인과 상환 약정으로 이중청구를 막습니다.

현장 운영 자금, 자재 대납, 차용, 기성 선지급이 한 통장에서 오가며 잔액 의미가 달라진 경우입니다. 각 이체의 법률상 원인이 쟁점입니다.

확인 자료

• 이체 메모, 차용증, 입금 명의, 날짜별 통장 내역
• 정산서에서 대여금을 공사대금에 충당한 합의 여부
• 이자·변제기·담보 약정과 공사 기성 내역의 교차

검토

이체별 발생 원인과 정산 합의를 확인하여 대여금, 공사대금, 선지급금의 계정을 구분합니다. 대여금의 변제기·이자와 공사대금의 완성·기성 요건을 검토하고, 충당 내역을 반영하여 청구 잔액을 산정합니다.

12 · 당사자·구조

민간 건축주

계약 명의, 대리권, 지급 주체를 분리합니다.

현장의 ‘건축주’와 계약서 명의, 실제 입금자가 다른 민간 소규모·단독·다가구 현장입니다. 계약 명의와 대리권을 확인해 공사대금 채무자를 정리합니다.

확인 자료

• 도급·견적서의 계약 명의와 서명자
• 대리 행위의 위임장, 가족·실장 명의 지시 메시지
• 공사비 입금 계좌 명의와 건축주 등기 명의의 대조

검토

계약 명의와 서명자의 대리권, 실제 지시·지급 내역을 대조하여 공사대금 채무자를 확인합니다. 명의자와 실제 관여자가 다른 경우 위임 관계와 무권대리·표현대리의 성립 요건을 검토하여 책임 근거를 정리합니다.

13 · 당사자·구조

원도급 대 하수급

계약사슬과 직접 지급 예외를 구분합니다.

하수급인이 원도급이 아닌 발주자에게, 또는 그 반대로 청구를 고민하는 경우입니다. 원칙은 계약 상대방에 대한 청구이고, 직접 지급은 법정 사유가 있을 때입니다.

확인 자료

• 원도급 계약과 하도급 계약의 당사자, 공사 범위
• 발주자 직불 합의, 미지급 횟수, 지급보증 미교부 자료
• 기성금이 원도급에 지급된 시점과 하도급 미지급 구간

검토

원도급·하도급 계약의 당사자와 지급 내역을 확인하고, 하도급법상 직접지급 사유의 충족 여부를 검토합니다. 그 결과에 따라 발주자에 대한 직접지급 청구와 원도급사에 대한 본안·보전 절차를 구분하여 설계합니다.

14 · 당사자·구조

시행·시공·신탁

역할별 계약과 자금지급 조건을 확인합니다.

시행사, 시공사, 신탁사, 대주가 나뉜 개발 사업에서 하수급·자재업체의 상대방이 불분명한 경우입니다. 각자가 서명한 계약상 지급 책임을 출발점으로 합니다.

확인 자료

• 분양관리신탁·자금관리 약정, 도급계약, 하도급계약의 당사자
• 기성 확인권자, 신탁 계좌 지급 절차, 책임준공 관련 조항
• 실제 입금 경로(시행, 시공, 신탁, 대주 인출)

검토

시행·시공·신탁 관련 계약의 서명 주체와 지급 조항을 대조하여 각 당사자의 채무와 자금 집행 권한을 확인합니다. 책임준공·연대 약정의 문언과 적용 요건을 검토하여 책임 범위와 청구 근거를 정리합니다.

15 · 당사자·구조

공공·관급

계약상대방, 기성검사, 직불·보증·전자지급 조건을 확인합니다.

국가·지자체·공공기관 공사에서 하도급대금·자재대금을 청구하는 경우입니다. 민간과 달리 기성검사, 전자 지급, 직불·보증의 적용 조건이 조문과 계약에 흩어져 있습니다.

확인 자료

• 입찰·계약 상대방, 하수급 통보, 건설산업정보시스템의 지급 기록
• 기성검사·준공검사 조서와 감액·반려 사유
• 지급보증서, 직불 요청, 전자적 대금지급 해당 여부

검토

공사의 계약 구조와 기성검사·지급 기록을 확인하고, 건설산업기본법·하도급법·계약예규의 적용 범위를 검토합니다. 직접지급, 지급보증, 전자적 대금지급의 개별 요건을 대조하여 청구 절차를 구체화합니다.

16 · 규모·조직

소규모 인테리어

견적 범위, 옵션 변경, 완료 확인 메시지를 모읍니다.

견적서와 카카오톡으로 진행된 매장·주택 인테리어에서 잔금과 하자, 추가 옵션이 한꺼번에 다투어지는 경우입니다. 서면 계약이 짧을수록 대화와 사진이 본안 자료가 됩니다.

확인 자료

• 최초 견적과 옵션 변경 대화, 추가금 언급 시점
• 공정 사진, 완료 확인 메시지, 키 인도·영업 개시
• 잔금 약정, 일부 입금, 하자 지적과 보수 방문 기록

검토

완료 확인, 인도·사용 개시, 하자 및 보수 기록을 대조하여 잔금 지급 조건과 하자 항변의 범위를 검토합니다. 변경 옵션은 최초 견적과 대화 기록에 따라 기존 시공 범위 및 추가 대가의 합의 여부를 확인합니다.

17 · 규모·조직

공동수급

공동·분담 이행, 대표사 권한, 대외 채권을 나눕니다.

공동수급체(공동이행 또는 분담이행)로 수급한 공사에서 구성원 사이 정산과 대외 채권이 엇갈리는 경우입니다. 대외 관계와 내부 관계는 협정서에서 갈립니다.

확인 자료

• 공동수급 협정서, 대표사 권한, 지분·분담 공사 범위
• 발주자와의 계약 명의, 기성 수령 계좌
• 내부 원가 분담, 하도급 발주 명의, 미정산 내역

검토

공동수급 협정서의 이행 방식과 대표사 권한, 지분·분담 범위를 확인하여 대외 채권의 행사 주체를 검토합니다. 내부 정산과 구상은 협정 내용, 실제 투입 원가, 기성 수령 내역을 대조하여 산정합니다.

18 · 규모·조직

폐업 법인과 대표 책임

폐업·해산·청산·파산을 구분하고 개인 책임 근거를 찾습니다.

거래 법인이 폐업한 뒤 대표 개인에게 공사대금을 물을 수 있는지가 쟁점인 경우입니다. 법인·대표 책임 근거를 개별 약정과 입증 자료로 분석합니다.

확인 자료

• 법인등기(해산·청산·파산), 사업자 폐업 일자
• 대표의 연대보증, 차용, 약속어음, 개인 계좌 입금 약정
• 법인 재산 은닉·가장납입 등을 의심할 구체 자료(있으면)

검토

사업자 폐업 상태와 법인등기의 해산·청산·파산 절차를 구분하여 법인의 존속 및 재산 상태를 확인합니다. 대표 개인의 책임은 보증 약정, 불법행위, 법인격 남용 등 개별 근거와 입증 자료를 중심으로 검토합니다.